租屋契約問題，請懂法律的人幫忙解答，謝謝。 - 狗

By Andy
at 2009-10-16T00:00

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Q1:我的這份租賃契約中，出租人忘了簽名這契約有效嗎？但房東那份好像都有簽到名，那這契約還有效嗎？
Q2:已經簽約一年，也繳清費用外加兩個月訂金，如果中途終止契約想搬走，可以要回訂金和剩餘租金嗎？
Q3:我租的這間房的後面空地常有很多狗再晚上亂吠，也有人再那裡（外面）養公雞，每次都在半夜大概兩三點就開始亂叫，真的非常吵，都已經影響我的睡眠，這要怎麼辦，我可以請房東處理嗎？
Q4:我這棟房子裡好像有人抽菸，有辦法強制要求禁止吸菸嗎？還是只能請房東道德勸說呢？有沒有強而有力的方法可以解決？

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By Suhail Hany
at 2009-10-19T12:29

Q1:我的這份租賃契約中，出租人忘了簽名這契約有效嗎？但房東那份好像都有簽到名，那這契約還有效嗎？
所有的法律行為都是需要"證據"來證明法律行為的效力.以版者的情形而言,出租人有雙方的簽名契約,即可依此證明你們租賃行為上的法律行為;但版者得到的僅是承租人的簽名契約,即需要其他佐證證明你們的租賃行為,如人證.匯款證明,若無法提出者,即無法證明雙方的租賃行為.契約屬於雙務契約,契約中的條文規定也都需要雙方的共識約定,如果在租賃期間中有糾紛產生者,當然就須以雙方皆有簽名的契約為規範,為防不肖者竄改契約而有顯生公平之事發生,最好還是請出租人補簽名以生效力.
Q2:已經簽約一年，也繳清費用外加兩個月訂金，如果中途終止契約想搬走，可以要回訂金和剩餘租金嗎？
中途終止契約提前搬遷而無法履行義務者,民法中視為違約.違約者,違約方需賠償違約金.民法第250條將違約金規範為損害賠償之總額.但租賃行為的損害賠償皆難以計算,故以民情習慣而言,大部分都會於契約中事先約定,若無約定者,即需雙方協議,但大多都以一個月租金為計.在賠償違約金後,出租人亦須將押金及預繳之租金退還承租方.民法第454條規定租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之。故提前終止契約僅需賠償違約金,對於押金及預繳之租金,出租人是不得巧立名目不予退還的.
Q3:我租的這間房的後面空地常有很多狗再晚上亂吠，也有人再那裡（外面）養公雞，每次都在半夜大概兩三點就開始亂叫，真的非常吵，都已經影響我的睡眠，這要怎麼辦，我可以請房東處理嗎？
出租人所出租之標地乃房屋主體,卻非周圍環境也列入標地之內.故若要以民法第430條及424條(租賃物瑕疵)需修繕或危及健康之情形者來無條件終止契約,這是需要為房屋主體有瑕疵而言,對於版者所提之情事,房東僅能做到得上的幫忙,卻無法依此條文來規範房東改善瑕疵.
Q4:我這棟房子裡好像有人抽菸，有辦法強制要求禁止吸菸嗎？還是只能請房東道德勸說呢？有沒有強而有力的方法可以解決？
室內禁煙法有其規定,版者可自行蒐證檢舉,這和出租人並無關係,出租人亦無義務負擔規勸它戶抽煙的權利,房東可以幫忙做道德上的勸說,但此卻無依據房東須負擔其責,因為他人抽煙並不列入房屋出租的規範範圍之內,所以對於此類情形,版者可向當地環保單位檢舉.
2009-10-26 10:36:16 補充：
若版者還有其他租屋的相關問題,可以直接寄信給我,或直接以電話連絡皆可.
2009-10-26 10:48:19 補充：
若版者還有其他租屋問題,可以直接寫信給我或以電話連絡

By Adele
at 2009-10-18T11:46

你好，就我所知回答你喔!~因為我也是長期在外租屋的人!~^_^
租賃契約只是書面契約，基本上雙方意思表示一致的話就算沒有書面，契約依然是成立的!~也就是說，就算他沒有簽名，但他收了你一年的租金以及押金就是有意要將房屋出租於你，而你付了這些費用也是表示你有意要租這間房屋，所以租賃契約是有效的!~
承租人有權可以終止契約，根據民法424條，租賃物如有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，仍得終止契約。
我想，夜晚的噪音已嚴重影響你的睡眠以及精神狀態，還有二手菸，你足以提出你要終止其契約的權利了。
但以上，都是根據法律上，我覺得，房東根本就聽不進你說這些543，難道你要告他嗎?等你排隊排到要告他時都不知道民國幾年了...我覺得更實際的作法，你可以先跟房東談你的狀況，把情況說的嚴重一點，例如影響你睡眠的事，你可以告訴房東，你無法入眠，嚴重到導致你工作精神不濟就算了，你已經得躁鬱症了之類的，還有抽菸的事，你也可以告知房東說，你有嚴重的氣喘，你聞到那些菸味，每每都讓你的氣喘又再度發作之類的，告訴他你真的很有誠意住下去，不然也不會一次繳完這些租金，但是這些情況的發生，你我雙方都不願意，請他諒解，你要終止這份契約！如果真的談不攏，基本上他也僅能扣你一個月的押金，這在你們的租賃契約上有寫，你可以查看！還有另一個辦法，就是轉租，你可以先告知房東你要轉租，你再自行找轉租人，請房東將錢退還給你，房東會另行再跟轉租人簽訂一份新的合約，把你未住完的月份續租下去，如果是上大夜班的人，應該就不會介意到你現在所遇到的事情了!~
因為我自己之前也是有遇到類似的情形，只是那時候我不懂法律，如果你真的談到不愉快時，你可以再搬出法條來告知他，你有請教過律師，你是有這份權利的!!~希望有幫到你!~

租屋契約問題，請懂法律的人幫忙解答，謝謝。 - 狗

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