管委會提告住戶注意事項有哪些 - 狗

By Anonymous
at 2014-12-17T00:00

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請問懂法律相關人士
我是管委會其中一個委員
本社區有五棟大樓~我住的頂樓住戶養十幾隻流浪狗全部養在頂樓
已經口頭告知把狗遷走~卻置之不理繼續我行我素
1.請問這可以用公寓大廈條例惡鄰條款把她的狗趕走嗎?
需要哪些條件跟證據
2.管委會於頂樓水塔內部施工抓漏~該住戶貼紙條說管委會亂花錢~工程沒用
如有其他住戶願意出面證明有效~以及維修廠商出面說明
這是否構成毀謗?或是用哪一條可以告她?
該住戶很會辯~又很會告~想要一次成功擊倒
請專業大大解答
非常感謝
已更新項目:
非常感謝樓大幫忙解答
http://news.ltn.com.tw/news/local/paper/388153
此網址是4年前新聞畫面資料
有此資料還需執行3.4項嗎
通知開協調會是必要的~三個月後~仍沒把狗帶走~再訴請法院是嗎
2 個已更新項目:
各位樓大
小妹心生感激
真的非常感謝你們的幫助與解答
有一條出路~真的很感謝
另外請問~"連署書"
我們有五棟大樓~如果僅簽署本棟大樓連署書是否有用呢
3 個已更新項目:
以下是今年發函給貴住戶的通知函
貼在她家門前有拍照+上報紙日期
另外也有寄雙掛號給她~這有用嗎?
有標頭~內容如下
依照公寓大廈管理條例
1.住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。
2.住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。
3. 住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。
4 個已更新項目:
4.如果住戶堆放雜物已阻塞逃生通道，致生危險於他人的生命、身體或健康者，依據〈刑法〉第一百八十九條之二第一項後段規定「阻塞集合住宅或共同使用大廈之逃生通道，致生危險於他人生命、身體或健康者亦同」可處三年以下有期徒刑。
特函通知台端占用樓梯間、走廊通道、頂樓堆放雜物，於火災、地震發生時更影響阻礙逃生通道，容易造成傷亡。地下室B1樓堆滿個人物品，嚴重影響行車空間，容易造成事故甚至傷亡
依據《公寓大廈管理條例》規定，建築物的使用必需依據常理
慣例(停車場僅能停車及避難)，並且不能侵犯到其他住戶的權
益(共同利益)！
5 個已更新項目:
限台端於函到十四日內請自行將八樓及頂樓以及地下室公共空間清理乾淨，若仍逾期不為，台端即有違法空間，本管委會將採訴訟程序以維權益。

對於屢勸不聽或續犯等違反法令或規約情節重大者之住戶，得管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制該住戶遷離或出讓其區分所有權。
xx管理委員會敬啟
中華民國一○三年三月三十一日星期一
6 個已更新項目:
連署內容如下
針對本社區XX住戶，長時間養流浪狗，佔用地下室堆放雜物，頂樓放任狗隻隨意大小便，造成社區夜間狗吠不得安寧，環境衛生髒亂不堪，飼養狗隻卻不予以清潔，整棟大樓惡臭難聞，放任狗之下樓大小便，2-8號該棟已開始滋生跳蚤蟑螂，嚴重將蔓延至整個社區，該住戶將八樓通往頂樓的逃生樓梯間設置欄杆以及堆放雜物、飼養狗隻，於火災、地震發生時影響阻礙逃生通道，導致他人生命、身體或健康受到嚴重威脅，地下室公共空間堆滿私人物品，髒亂不堪，容易滋生病媒蚊以及影響行車空間，造成事故甚至傷亡，頂樓因該戶造成之髒亂導致頂樓無法正常使用
7 個已更新項目:
經由管委會屢次口頭勸導以及發函通知，仍未改善，本社區住戶連署反對XX住戶，祭出《公寓大廈管理條例》「惡鄰條款」，將該戶驅離本社區，以捍衛本社區住宅品質。

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By Kama
at 2014-12-21T03:59

要完成所有程序才能用惡鄰條款強制驅離.
一,拍照存證,書面勸導函,可用存證信函免得對方說沒收到
二邀請對方召開協調會,責成會議紀錄,要給對方開會通知,也可用存證信函,不管對方來不來都要有會議紀錄,影印紀錄給對方.或者貼在他門口拍照存證
三依據公寓大廈管理條第15條向兩單位發函檢舉,1環保單位,2公寓大廈管理單位.要附上書面證據,勸導單,開會通知,會議紀錄.照片等所有你想得到的書面證據.
四,等政府單位現場會勘,處理回覆回函,要跟催,注意日期,期限到一直催,一直發函
五若住戶仍不改善,視狀況在區分所有權人會議上提案強制驅離此住戶,其開議人數與決議人數應依社區規約規定.會議紀錄要送達所有區分所有權人,對方可寄存證信函.
六,會議紀錄完成送達要過3個月時間,對方仍不改善,向法院提起訴訟,所有文件,政府函文,照片為證呈上.
最好每次與對方接觸時或者管委會做什麼事時都拍照,有時間點.法官要看過程,管委會做了什麼,不然很難判決驅離.
2014-12-17 17:59:41 補充：
有關管委會花錢辦理維修漏水情事,如果開會決定之事,不要節外生枝,別理他就好.
2014-12-18 01:25:21 補充：
社區屬自治,另外住戶也有檢舉權,雙方鬧翻對大家都沒好處.
過程雖然很麻煩並花時間.但也是讓住戶改善的緩衝時間,法官必然是看處理過程衡量管委會已經給太多機會讓住戶改善.才有勝訴機會.
召開區分所有權人會議並決議通過飼養寵物的住戶強制驅離案,完成會議紀錄,該會議紀錄呈縣政府完成核備,並送到住戶手上起3個月後,仍然沒把寵物帶走,拍照存證,再訴請法院強制驅離.
2014-12-18 17:12:31 補充：
請問你要連署什麼?召開臨時區分所有權人會議嗎?
2014-12-19 13:14:02 補充：
不能用連署的方式,一定要召開區分所有權人會議,有關開議的程序,出席人數,決議人數應依社區規約規定,若無規定依公寓大廈管理條例規定,連署書最好只是當作問券調查的旁證.
2014-12-19 13:43:45 補充：
是住戶大會
各棟管各棟?你們有分開並且經政府立案嗎?有報備證明嗎?
房東參加,若房東沒空可委託房客參加,要有委託書簽名蓋章.
若不參加視同放棄,但是要注意,您第一次召集人數不足而無法討論議案,則要再重新召開第二次(重開議),出席人數門檻降低依社區規約或公寓大廈管理條例規定.完成會議之紀錄除送達各區權人外,還要給七天的鑑賞期,沒人反對才算完成.一定要有書面證明.
除開會以外沒有捷徑,不要投機.
2014-12-19 13:49:32 補充：
反對人數要有全部住戶戶數的一半就自決議無效.
2014-12-19 13:54:48 補充：
違法的住戶管委會應詳細告他的權利與義務,相關法令,否則住戶會以不知道或未通知為由抗辯.
2014-12-19 14:53:11 補充：
5棟一個主委表示你們社區是整體沒分管,所以要全部住戶一起開會.
管理委員要換人應依規約規定辦理,是否有規定主委指派?依法執行
管理服務人指的是花錢請的總幹事,保全,助理,清潔等.
2014-12-19 16:01:06 補充：
選舉管理委員應依社區規約規定,以最高票者為當選,不應有人反對而無效,其選舉應公平公正公開原則舉辦.但社區規約不一定有詳細規定,建議在區分所有權人會議上補選委員,若出席人數過少,仍依程序進行,就算是一票也是有效,依法行政就沒錯,您社區應請專業的物業管理公司委託管理進行

By Annie
at 2014-12-17T23:26

最近遇到類似情況想請問此事後續結果如何?

By Regina
at 2014-12-21T10:35

針對本社區xxx樓住戶，長時間養流浪狗，佔用地下室堆放雜物，頂樓放任狗隻隨意大小便，造成社區夜間狗吠不得安寧，環境衛生髒亂不堪，飼養狗隻卻不予以清潔，整棟大樓惡臭難聞，放任狗隻下樓大小便，2-8號該棟已開始滋生跳蚤蟑螂，嚴重將蔓延至整個社區，該住戶將八樓通往頂樓的逃生樓梯間設置欄杆以及堆放雜物、飼養狗隻，於火災、地震發生時影響阻礙逃生通道，導致他人生命、身體或健康受到嚴重威脅，地下室公共空間堆滿私人物品，髒亂不堪，容易滋生病媒蚊以及影響行車空間，造成事故甚至傷亡，頂樓因該戶造成之髒亂導致頂樓無法正常使用，經由管委會屢次口頭勸導以及發函通知，仍未改善，本社區住戶連署反對xxx樓住戶，祭出
2014-12-18 19:09:46 補充：
《公寓大廈管理條例》「惡鄰條款」，將該戶驅離本社區，以捍衛本社區住宅品質。
2014-12-19 13:32:11 補充：
另外再請教
區分所有權人會議~是否就是住戶大會??
那本社區分別五棟
現在各棟管各棟了
是否只要本棟住戶參加即可
問題點也是在本棟
另外租屋者呢?房東還是房客參加?
如果不參加的~是否視同放棄以及少數服從多數原則?
本社區開會狀況猜參加人數真的有夠少的
就以本棟住戶的話~或許比較快解決
2014-12-19 14:06:54 補充：
另外再請教
如果改選委員也是同開會模式~會議記錄
投票表決
例如~
一棟16戶~如果反對的人只有兩戶~那當選成立的嗎?
前年社區大會本社區90戶只到10戶
這怎麼開的下去.....無助
2014-12-19 14:28:10 補充：
不好意思~請問一下
5棟一個主委~5個委員
一個服務一棟
如果本棟委員要換人~是否主委指派即可
公寓大廈條例這條
管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員
會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員
或管理維護公司。
2014-12-19 16:22:12 補充：
謝謝您的解答以及幫助
應該是不花那個錢所以沒有什麼委託管理
就自行管理那樣>"<
我會催促主委快點開住戶大會
然後順便改選
我只想做事~不想掛名~那養狗的住戶都會找我麻煩
唉唉~您是好人~真的很感激您的幫忙
有問題我再請教您喔~感恩^^

By Annie
at 2014-12-21T18:58

補充幾點個人看法:若是社區管委會打算用惡鄰條款來制止頂樓戶收養流浪狗的話，只要做好程序必要上的工作就有勝訴的機會： 1.依公寓大廈管理條例第十六條之規定住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。管委會有針對該住戶在樓頂上養了10幾條流浪狗(動物)，已有造成社區環境上的公共衛生、安寧及安全等問題，並做出書面上的勸導要求改善而未果。 2.管委會依前條例於住戶規約中已訂定禁止飼養動物之規定，該住戶已明顯違反在先，並做出書面上的勸導要求改善而未果。
2014-12-18 14:38:05 補充：
至於該住戶貼紙條說管委會亂花錢指該工程沒用的行為，可分成兩個部分進行說明：
1.應該進行公告述明社區住戶如有意見(建議)要陳情(達)時，應以書面遞交或口頭通報等方式告知管委會以做處理，不得私自於社區內牆面或其他明顯處張貼紙條，如經發現一律逕行清除之，並告知該住戶不得再犯。
2.管委會對於共用部分有維護、修繕及管理的責任與義務，對於頂樓水塔內部有漏水情況(附施工前後照片或是處理依據)，相關支付程序皆依循社區之管理財務收支管理辦法(依貴社區文件名稱)辦理，如住戶若對各項採購有疑問的話，可洽詢管委會諮詢與尋求答覆，對於未經查證及擅發對管委會不實指控等情事，將保留法律追訴的權利。
2014-12-18 15:03:00 補充：
PS:有關版主您社區的那份通知函
不知道是出於何者?是物管公司(總幹事)還是熱心的委員呢?
只不過是轉貼法律條文而已且過於冗長
其不具任何效果,還不如
1.公告社區住戶飼養動物管理辦法(限於在住戶專有部分),該住戶已違反規定應限期改善
2.收集社區內住戶對於頂樓飼養多數流浪狗的反應及陳情
3.對於未經查證並擅自公布對管委會不實指控等情事，將保留法律追訴的權利。

By Kyle
at 2014-12-19T09:18

.問題：2014-12-17 17:59:41 補充

有關管委會花錢辦理維修漏水情事,如果開會決定之事,不要節外生枝,別理他就好.問題：2.管委會於頂樓水塔內部施工抓漏~該住戶貼紙條說管委會亂花錢~工程沒用
如有其他住戶願意出面證明有效~以及維修廠商出面說明
這是否構成毀謗?或是用哪一條可以告她?回答：
「毀謗罪」是幾乎難以構成；主因是該住戶是當事人（利益直接相關的當事人）社區大樓管委會大家合眾決議要把頂樓水塔內做施工抓漏~該住戶是當事人（利益直接相關的當事人）他得付出1部分費用，對吧
也就是說，他有權力出言質疑「管委會亂花錢~工程沒用」什麼的社區大樓管委會大家合眾決議事情，大家聽完該住戶他出言質疑抱怨怨天尤人之後頂樓水塔內做施工抓漏~照樣依照原先計畫進行施工萬事別節外生枝,別鳥他最後該住戶他得乖乖付出他該付出的費用，對吧
問題：非常感謝樓大幫忙解答
此網址是4年前新聞資料回答： 2010年04月15日記者盧賢秀／基隆報導基隆市信義區深澳坑路發樓社區某住戶擅自于屋頂的公共空間圍起帳篷養數十隻流浪狗基隆市市長張通榮指示警方，就依社會秩序維護法移送地方法院簡易庭裁處。簡易法庭裁處，沒入犬隻。結果眾所周知數十隻流浪狗很可能被基隆市市政府安樂死（如果沒人肯出面把狗帶回家養的話）
基隆市市長張通榮出面明快處置是 100％合乎法律的，因為，流浪狗狂吠惹惱周邊居民，按照《社會秩序維護法》裡面規定狗貓「製造噪音妨害安寧」，市警局的警察得開罰單取締狗貓的飼主，1張罰單約6000元（初犯的罰單3000元，累犯6000元）
問題：該住戶很會辯~又很會告~想要一次成功擊倒　　請專業大大解答　　非常感謝回答：很明顯基隆市信義區深澳坑路發樓社區某住戶擅自于屋頂的公共空間圍起帳篷養數十隻流浪狗無論環保局人員+市警局的警察到場取締狗隻「製造噪音妨害安寧」
該住戶狡辯他不是數十隻流浪狗法律上的飼主，他拒收警察的取締罰單
既然，該住戶狡辯他不是數十隻流浪狗法律上的飼主－－－－－－事情就非常容易處理了－－－無主人的流浪貓狗，基隆市市政府環保局捕狗隊直接捕捉犬隻，送去安樂死（既然，該住戶狡辯他不是數十隻流浪狗法律上的飼主的話）－－－－－－基隆市市長張通榮肯出面明快處置，市政府環保局捕狗隊 1定是1通電話隨叫隨到。
基隆市信義區深澳坑路發樓社區某住戶擅自于屋頂的公共空間圍起帳篷，帳篷視同違章建築，市政府即報即拆
問題：請問懂法律相關人士
我是管委會其中一個委員
本社區有五棟大樓~我住的頂樓住戶養十幾隻流浪狗全部養在頂樓問題： 2010年04月15日記者盧賢秀／基隆報導樓梯間也堆滿狗狗的雜物，排泄物也不好好清理，大樓內惡臭難聞。回答：某住戶擅自于屋頂的公共空間養數十隻流浪狗，視同占用屋頂的公共空間，社區大樓管委會直接將該住戶移送法院法辦（占用屋頂的公共空間視同竊占土地）某住戶擅自占用樓梯的公共空間，堆放雜物，影響消防公安，同樣是該住戶移送法院法辦
影響消防公安的部分，你們可以按《社會秩序維護法》要求派出所警員出面勸導堆放雜物的鄰居
問題： 2010年04月15日記者盧賢秀／基隆報導樓梯間也堆滿狗狗的雜物，排泄物也不好好清理，大樓內惡臭難聞。回答：還有空氣迷漫狗排泄物的氣味，這真的很－－麻煩了－－－就像是2010年04月15日記者盧賢秀／基隆報導的，只要有人檢舉，收養流浪狗的住戶就會「溝通」，就會「打掃狗排泄物」，經常故態復萌，不聽社區大樓管委會大家合眾的勸阻，周邊鄰居們不勝其擾，前往處理的管委會主委、員警和市府都發處人員還被告過。按照《公寓大廈條例惡鄰條款》處理結果就像是 001 回答者：月白清風 ( 實習生 1 級 ) 2014-12-17 17:57 講得緩不濟急
倘若發問者黃小惠 ( 初學者 5 級) 你們哪裡能有像是基隆市市長張通榮哪般父母官願意出面，才可能明快處置。基隆市市長張通榮可以依法指揮警察局警員，而，警察局警員手上有《社會秩序維護法》，《社會秩序維護法》基本－－就是－－懲治懲罰流氓頑劣刁民用的。倘若發問者黃小惠 ( 初學者 5 級) 你們哪裡能有像是基隆市市長張通榮哪般政府首長願意出面懲治懲罰流氓頑劣份子，法律上才可能明快處置刁民。
問題：狗兒叫環保局的人來抓就好了我們頂樓也有養狗，一通電話就清空了。回答：流氓他又改口哪狗是有人養的，有飼主的狗（有注射晶片）；環保局捕狗隊任務是捕捉流浪貓狗，環保局捕狗隊捉到有飼主的貓狗，還得打電話通知飼主來領回呢。
.

By Anthony
at 2014-12-20T05:08

rabbit36884.tw說的好
法院是給窮極無了的人在用的
你是個有事要做有般要上的人招惹他幹嘛
毀謗也沒甚罪，告他浪費時間
狗兒叫環保局的人來抓就好了
我們頂樓也有養狗，一通電話就清空了。

By Caitlin
at 2014-12-17T20:15

如果「...該住戶很會辯~又很會告...」？
那你就不要招惹他嘛！
因為就你問的這些問題來判斷，你應該自己先惦惦自己幾斤？幾兩？

管委會提告住戶注意事項有哪些 - 狗

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